طالب مواطنون عانوا مشكلات مع مقاولين خلال بناء منازلهم بتطبيق إجراءات تضمن حقوق جميع الأطراف، وتوفر حلولاً سريعة حال عدم التزام المقاولين بالتسليم في المواعيد المحددة، أو عدم التقيد بالمواصفات الموثقة في العقد وغير ذلك من الممارسات التي تحول دون انتقال المالك إلى منزل العمر في الوقت المناسب.
وقالوا لـ«الإمارات اليوم» إنه من الضروري وجود جهة رسمية ترشد المواطن إلى الطريق الذي يضمن حقوقه القانونية، وتفرض عقداً موحداً لبناء منازل المواطنين، لأن كثيراً من الملّاك الشباب ليس لديهم الوعي القانوني اللازم بصياغة تلك العقود، ويقعون في فخ مقاولين يحصنون أنفسهم في المقام الأول، فضلاً عن عدم قدرتهم المالية على تفويض محامٍ أو اللجوء إلى القضاء، ما يطيل من أمد المنازعات، ويجمد أعمال البناء لفترات تصل إلى سنوات في بعض الحالات.
فيما كشف الخبير العقاري عضو مجلس الإدارة الشرفي بـ«منصة فيلا» الحكومية، محمد حارب، عن أن كثيراً من الشباب المواطنين المقبلين على البناء ليس لديهم علم بهذه المنصة الحكومية المتخصصة بشكل أساسي في تحمل هذه المسؤولية المعقدة بدلاً من أن يتحملها مواطنون حاصلون على أراضٍ سكنية ويرغبون في بناء منزل العمر، لافتاً إلى أن هناك إشكالية أساسية وراء منازعات متكررة بين الملّاك والمقاولين، تتمثل في جنوح البعض إلى بناء منازل مبالغ في فخامتها لا تتناسب مع ميزانياتهم، ومن ثم تتعطل المشروعات، لعدم قدرتهم على السداد في مراحل لاحقة.
ورأى مدير شركة مقاولات، مصطفى إسماعيل الزرعوني، أن المشكلة تتلخص في عدم إلمام البعض بآليات اختيار الاستشاري والمقاول، إضافة إلى مشكلات أخرى قد يتسبب فيها المالك، لذلك، والكلام للزرعوني، يجب أن تكون هناك شفافية تحدد جميع بنود العقد منذ البداية، لأن القضية متشعبة، وتزداد تعقيداً مع غياب الوعي والخبرة سواء في تحديد الاحتياجات أو اختيار الاستشاري والمقاول المناسبين.
فيما ذكر المحكم والمستشار القانوني، محمد نجيب، أن هذا النوع من المنازعات معقد إلى حد كبير، بسبب تنوع أسبابه، سواء التأخر أو عدم التنفيذ من الأساس، أو عدم مطابقة المبنى للمواصفات، مؤكداً أن دور الاستشاري بالغ الأهمية، ويجب اختياره بعناية، ويتحتم على المالك، خصوصاً المواطنين في بناء الفيلات دراسة العقد جيداً، ويفضل اللجوء إلى محامٍ مختص لقراءته وإبداء ملاحظاته، لأن المحكمة في نهاية الأمر تعتمد على ما يتوافر لدى الطرفين من أوراق ومستندات.
وتفصيلاً، شكا مواطنون، ممارسات بعض المقاولين خلال بناء منزل العمر، أبرزها التهرب من التسليم أو التأخر عن الموعد المحدد سلفاً، أو عدم تسليم المنزل وفق المواصفات المتفق عليها من حيث التأسيس أو التشطيب.
وأضافوا لـ«الإمارات اليوم»، أن «الإشكالية الثانية تتمثل في المسار الذي يجب على المواطن اللجوء إليه حال وجود خلاف وهو القضاء، إذ يعتبرونه مكلفاً، ولا يتمكن المالك من إثبات حقه في نهاية الأمر بسبب بنود خادعة أو غامضة في العقد، خصوصاً فيما يتعلق بالشروط الجزائية التي لم يلاحظها المالك بسبب قلة خبرته».
وقال «م.ي» إنه واجه مشكلات مماثلة خلال بناء منزله، عازياً ذلك إلى عدم الإلمام الكافي من قبل المواطنين المقبلين على البناء، ومن ثم يرى ضرورة تصرف البلدية في هذه الحالة باعتبارها جهة إرشادية للمواطن.
وأضاف أنه بالنظر إلى مشكلته يرى أهمية توحيد العقود بين المالك والاستشاري والمقاول، وتولي جهة بعينها الإشراف على الإجراءات من البداية حتى النهاية كطرف رقابي يتابع سداد الدفعات وتنفيذ الالتزامات لأن هذه الجوانب تمثل جوهر الخلاف.
وتابع: «أن هذه الجهة تتولى النظر في النزاع قبل الدخول في إجراءات التقاضي والتحكيم والخبراء وغيرها من الأمور، مؤكداً أن هذا الحل كفيل بإنهاء الخلافات مبكراً، وحسم حقوق كل طرف، وتخفيف الضغوط على المالك والمقاول».
جهة إشراف
بدوره ذكر «ع.أ» أن العديد من الملّاك ليس لديهم خبرة كافية بأمور البناء أو العقود، ومن هنا تبرز أهمية وجود جهة ترشدهم إلى المسار الصحيح، لافتاً إلى أن هناك خلافات تتعلق أحياناً بعمليات التوريد، ومن ثم يتعين أن تكون هناك جهات معتمدة حكومياً، لتوريد الأسمنت أو الأبواب أو السيراميك وغيرها من المواد المستخدمة في البناء، وعلى هذا الأساس يمكن مطابقة الفواتير بتلك المواد طالما تم شراؤها من جهات معتمدة.
وأكد أن كل هذه التفاصيل تزيد الأمور تعقيداً، خصوصاً في ظل عدم إلمام المالك بها، واعتماده كلياً على الاستشاري الذي يفترض أن يكون ممثلاً للمالك، لكن تكمن المشكلة في أن بعض الاستشاريين تربطهم علاقات ومصالح مع المقاول، وقد يحدث اتفاق بينهما لمراعاة كل منهما مصالح الآخر.
ورأى أن «وجود إشراف كامل من جهة رسمية على هذه العلاقة من شأنه أن يسهل كثيراً من الأمور، ويمكن أن تطبق ذلك برسوم مناسبة، وتطرحه كخيار من حق المالك أن يلجأ إليه أو يتخذ مساراً آخر يناسبه ويتحمل مسؤوليته».
وأوضح أن هذا الإشراف يبدأ من مجرد تلقي عرض الاستشاري أو المقاول، فيراجعه المالك مع البلدية عبر منصة سهلة الاستخدام، وينتظر ملاحظتها أو رأيها في العرض، وتحديد ما إذا كان مناسباً من عدمه، ومن ثم ينتقل إلى المرحلة الثانية، وهي فرض نوع من الرقابة الزمنية والفنية على المشروع، بموجبها ترصد مدى التزام كل طرف، سواء من حيث نسبة الإنجاز أو التسليم أو تقيد المالك بسداد الدفعات للمقاول في موعدها، وعلى هذا الأساس تتضح مسؤولية كل طرف بسهولة إذا وقع خلاف بينهما.
تسهيل إجراءات التقاضي
فيما أكد «أ.ب» أهمية تسهيل إجراءات التقاضي، إذ يستغرق النزاع أحياناً فترة طويلة، فضلاً عن كُلفته العالية على الملّاك المواطنين، خصوصاً لو كان يتضمن شرط التحكيم، أو لجأ المالك إلى تغيير المقاول لسبب أو لآخر.
ولفت إلى أن هناك قضايا يرفعها كل طرف ضد الآخر، ما يطيل أمد التقاضي، موضحاً أن شاباً في مقتبل عمره لا يتمتع بالخبرة الكافية يقع في الأغلب في فخ التوقيع على عقد مجحف، يكتشف لاحقاً حين يلجأ إلى القضاء أن كل البنود تصب في مصلحة المقاول، ومن ثم هناك ضرورة لصياغة عقد موحد يحمي حقوق كل طرف.
واقترح إنشاء منصة تكون تابعة لدائرة حكومية ذات صلة، تدرج فيها طلبات المواطنين والعقود الموقعة بين الطرفين وأي ملاحظات مستجدة أو تغييرات في المواصفات والطلبات، مقابل رسوم رمزية، بحيث تطبع كل هذه المستندات حال وجود نزاع قضائي بين الطرفين.
مواصفات
وشكا «م.أ» عدم التزام مقاولين بالمواصفات المتفق عليها، واستخدام مواد رديئة في عملية التأسيس، مثل الأعمال الكهربائية، والأساسات الخرسانية، والسباكة والتشطيبات، وتظهر هذه العيوب عند تعرض المنزل لأي طارئ مثل هطول الأمطار بغزارة أكثر من المعتاد.
وأفاد بأن «المالك يجد نفسه عاجزاً بعد استلام المبنى، حيث من الصعب عليه أن يكتشف هذه العيوب مبكراً، وبكل أسف يتهرب الاستشاري عادة من هذه المسؤولية، وتضيع الحقوق بينه وبين المقاول».
من جهته، حدد المدير العام لشركة «الليوان الملكي» للعقارات، محمد حارب، سببين رئيسين يتحملهما المالك في هذه المشكلة، هما: التخطيط الخطأ، وضعف السيولة، لافتاً إلى أن كثيراً من الشباب يندفعون إلى بناء منازل تفوق إمكاناتهم المادية، ما يعيق قدرتهم على الاستمرار بعد نفاد مدخراتهم.
وأضاف: «من واقع الحال هناك سلوكيات يجب التطرق إليها بكل شفافية، أساسها التباهي الذي ليس في محله، حيث يسعى شاب في مقتبل عمره، إلى بناء منزل أقرب في مساحته إلى ملعب كرة، ويطلب مواصفات غريبة مثل غرفة نوم عملاقة، لافتاً إلى أن المقارنات تلعب دوراً في ذلك، وتكون عادة من جانب الزوجة، فتنظر إلى منازل قريناتها وتستفز الزوج بعبارات مثل «هذا المنزل أقرب إلى قفص حمام».
وتابع أن هذا السلوكيات تدفع الشباب أحياناً إلى اقتراض مبالغ طائلة، لبناء منزل لا يستخدم نصفه، فيسدد الأموال التي بحوزته كمقدم، ثم يستدين، وحين تنفد أمواله يتوقف عن السداد للمقاول، فيضطر الأخير إلى توقيف أعمال الإنشاءات، وينقل عماله إلى مكان آخر، وتبدأ المنازعات القضائية بينهما.
وعزا ذلك إلى قلة الوعي والخبرة، فالكثير من الشباب ليس لديهم دراية كافية بأعمال البناء، ومن ثم عليهم اللجوء إلى الجهات المختصة، مشيراً إلى أنه عضو مجلس إدارة في «منصة فيلا» الحكومية، وهي تتولى كل المسؤولية التي يتحملها الراغب في البناء، بداية من دراسة العقود والإشراف على البناء ومتابعة الاستشاري والمقاول، وتسليمه المنزل مطابقاً للمواصفات التي يريدها، مقابل رسوم رمزية تحميه من تبعات كثيرة.
وحول المشكلات التي تخص المقاولين، قال حارب: «إنه لا يمكن إنكار مسؤولية بعض المقاولين في جانب من هذه المشكلات، فبعضهم ليس لديه القدرة على إنجاز المشروعات التي يتعاقد عليها، فيحدث لديه خلل، يدفعه إلى استخدام مقاولي الباطن، وتتراكم المشكلات تباعاً».
وأكد أهمية دراسة المقاول والاستشاري جيداً قبل التعاقد معهما، ويمكن الاعتماد على منصة متخصصة تعتمد تصنيفاً للمقاولين والاستشاريين حسب حجم المشروعات ومعدل الإنجاز ومستوى الرضا عن العمل، فضلاً عن ضرورة السؤال جيداً عنهما قبل التعاقد، ويمكن الاعتماد على تجارب الأقارب أو الأصدقاء أو الأشخاص الذين أنجزوا مشروعات لهم.
وحول دور الاستشاري في حماية المالك، أوضح حارب أن الاستشاري في معظم هذه المشكلات ليس لديه دور، بل يوهم المواطن أنه يشرف على البناء، لكن في الواقع لا يفعل ذلك، وربما يتواطأ مع المالك، بل إن هناك استشاريين استحدثوا رسوم إشراف إضافة إلى النسبة المقررة لهم، فيعرضون على المالك تكليف مهندس أو مسؤول عن المشروع، تكون كُلفته كبيرة تراوح أحياناً بين 15 و20 ألف درهم شهرياً.
وأكد ضرورة تعظيم الرقابة على الاستشاريين، وتوفير قنوات سهلة للشكاوى، واتخاذ إجراءات مباشرة ضدهم، وتقليل تصنيفهم حال تكرار مخالفاتهم.
بدوره قال مدير شركة رمال الإمارات للمقاولات مصطفى إسماعيل الزرعوني: إن هناك خلافات متكررة بين الملّاك والمقاولين، بسبب كثرة التفاصيل المرتبطة بالعلاقة التعاقدية، وهناك حالات يتحمل مسؤوليتها المالك، وأخرى يتحملها المقاول، لافتاً إلى أن أبرز مشكلات المقاول التأخر في تسليم العقار المتفق على بنائه خلال فترة محددة، أو عدم الالتزام بالمواصفات المتفق عليها، أو تعثر الشركة بسبب تعاقدها مع مشروعات تفوق طاقتها، لافتاً إلى أن هناك أشخاصاً أسسوا شركات مقاولات لمجرد نجاحهم في الإشراف على بناء منازلهم الخاصة، وبمجرد الدخول إلى السوق يواجه معوقات لا يستطيع تجاوزها.
وأشار إلى أن هناك في المقابل مواطنين في مقتبل العمر يطلبون مواصفات، ويحضرون مخططات تفوق إمكاناتهم إلى حد كبير، ويستحدثون كثيراً من التغييرات بعد إنجاز العمل، وبعد تسديدهم الدفعة الأولى التي تتوافر لديهم في الأغلب، يواجهون تعثراً مالياً، ويصعب عليهم الاستمرار فيتوقف البناء.
وأكد ضرورة الاستفادة من التطبيق الخاص ببلدية دبي الذي يوفر خدمة تصنيف الاستشاريين والمقاولين، بناء على إنجازاتهم ومشروعاتهم، وهو الأمر الذي يساعد المواطن على تحديد وجهته واختيار المقاول المناسب، لافتاً إلى ضرورة عدم الانخداع بالعروض الأرخص، لأن الكُلفة تكون مضاعفة في كثير من الأحيان بعد بدء التنفيذ، أو يكتشف لاحقاً أنه وقع ضحية للرداءة وعدم الإتقان بعد أن يدفع مقدماً كبيراً.
• وجود إشراف كامل من جهة رسمية على العلاقة بين المالك والمقاول يسهل كثيراً من الأمور.
تفاصيل مرهقة للملّاك
محمد نجيب: الاستشاري ممثل للمالك في العلاقة التعاقدية وإلغاء دوره خطأ قانوني.
قال المحكم والمستشار القانوني، محمد نجيب، إن هذا النوع من المنازعات العقارية متكرر بالفعل، لأن تفاصيل التعاقد والبناء معقدة إلى حد كبير بالنسبة للمواطنين، خصوصاً لفئة الشباب المقبلين على بناء منازلهم، وحين يلجأ كثير منهم إلى المحاكم، يكتشفون أن العقد ليس في مصلحتهم، ولا توجد مستندات كافية تثبت حقهم.
وأضاف أن الاستشاري يُعدُّ ممثلاً للمالك في هذه العلاقة، لكن الخطأ الذي يقع فيه كثيرون هو إلغاؤهم لدور الاستشاري قانوناً، بمجرد تحملهم مسؤولية الإشراف، لأن المالك هو الطرف الوحيد الذي يمكن أن يلغي مسؤولية الاستشاري.
وكشف أن هناك منازعات، يتبين عند النظر فيها أن الاستشاري يتعمد توقيع المالك على بنود بعينها حتى يتفادى المسؤولية، وهذه أمور من الصعب أن يفهمها الشخص البسيط الذي يبني منزلاً واحداً، بعكس المستثمرين العقاريين الذين يستعينون بمستشارين قانونيين لمراجعة العقود.
وأوضح أن كل حالة تختلف عن الأخرى، فهناك منازعات يكون سببها تأخير المالك أو عدم التزامه بسداد الدفعات في وقتها، وهناك أخرى سببها المقاول مرتبطة بعدم التسليم في الموعد المحدد أو الالتزام بجدول المواصفات والكميات، لافتاً إلى أن الوضع يختلف إذا كان هناك شرط تحكيم في العقد، وما إذا كان الاستشاري هو الطرف المعني بالتحكيم أو طرف خارجي.
وتابع أن مشكلات أخرى مضاعفة تظهر عند تعثر المقاول، ولجوء المواطن إلى مقاول آخر، ففي هذه الحالة يتحتم عليه إثبات حالة المبنى بالوضع الذي وصل إليه المقاول القديم، وتقييم المنجز من الأعمال، ثم اللجوء إلى خبير، لتقدير المستحق على كل طرف، وهذه الأمور تستلزم وقتاً وتفاصيل كثيرة تعتمد إلى حد كبير على بنود التعاقد.
وأشار إلى أن المسار القانوني يختلف من إمارة لأخرى، فهناك إمارات يتحتم فيها اللجوء إلى القضاء مباشرة، وأخرى تستدعي اللجوء إلى التحكيم، ناصحاً بضرورة اللجوء إلى متخصص لمراجعة العقد قبل توقيعه سواء مع الاستشاري أو المقاول لتجنب تبعات قانونية أخرى.
وأوضح أن هناك قضايا عدة مرتبطة بعدم الالتزام بالمواصفات وطلبات المالك، وحين يلجأ إلى القضاء يكتشف أنه ألغى دور الاستشاري حين أعطى تصريحاً بنفسه للمقاول لممارسة هذه الأعمال، مشيراً إلى حصول ملّاك على تعويضات بسبب التأخير، شملت كذلك الكسب الفائت عن الفترة التي لم يتسلموا فيه عقاراتهم.
وأشار إلى أنه في المقابل فإن هناك مقاولين يرفعون قضايا ضد الملّاك بسبب تأخير الدفعات، ومن ثم يتحتم على المواطن تحصين نفسه جيداً بعقوده، وأدلة إثبات السداد.
وأكد نجيب أن لب هذه المشكلة هو عدم المتابعة السليمة من قبل الملّاك، فالبعض يعتقد أنه بمجرد تكليف الاستشاري واختيار المقاول فإن المهمة انتهت، وهذا خطأ كبير، إذ يتحتم عليه متابعة مراحل الإنجاز، ويحسن اختيار الاستشاري، لأنه كفيل بحماية حقوقه، أو يكون سبباً في إهدارها بالتواطؤ مع المقاول.
وحول المسار القانوني وما إذا كان مكلفاً، قال نجيب: إن المسار معروف، سواء بوجود تحكيم أو تعيين الخبرة أو غير ذلك من الإجراءات، لكن يبقى السؤال المهم، هل لديه المستندات الكافية لإثبات حقوقك، وهذا ما يتحتم على كل مواطن الالتزام به.
